Decisão reforça aplicação da Lei do Distrato em contratos firmados após 2018 e submetidos ao regime de patrimônio de afetação
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a validade da cláusula contratual que permite a retenção de até 50% dos valores pagos por comprador que desiste da aquisição de imóvel na planta, desde que o contrato tenha sido firmado após a entrada em vigor da Lei do Distrato e o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação. Para o advogado Marcus Felipe Macedo, a decisão é relevante porque reforça a segurança jurídica em um tema que ainda gera controvérsias no setor imobiliário.
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, passou a estabelecer regras específicas para os casos de desistência ou rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em incorporação imobiliária e loteamentos. Uma das previsões permite que, nos empreendimentos com patrimônio de afetação, a incorporadora retenha até 50% dos valores pagos pelo comprador, quando o distrato ocorrer por iniciativa ou culpa do adquirente.
Segundo Marcus Felipe Macedo, a decisão do STJ sinaliza que a retenção de 50% não pode ser considerada abusiva de forma automática. “Quando o contrato foi firmado depois da Lei do Distrato, há previsão expressa e o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, a retenção de até 50% encontra respaldo legal. A discussão deve observar as circunstâncias do caso concreto, mas não se pode simplesmente ignorar o regime criado pela lei”, afirma.
O patrimônio de afetação é um mecanismo que separa os bens, direitos e recursos de determinado empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Na prática, ele busca proteger a continuidade da obra e os interesses da coletividade de compradores, evitando que a desistência individual comprometa o equilíbrio financeiro do projeto.
Para o advogado, esse ponto é central para entender o percentual mais elevado previsto na legislação. “A lógica do patrimônio de afetação é preservar o empreendimento como um todo. Por isso, a lei admite uma retenção maior nesses casos, justamente para reduzir impactos financeiros sobre a obra e sobre os demais adquirentes”, explica Marcus Felipe Macedo.
A decisão também chama atenção porque o Judiciário vinha, em alguns casos, reduzindo percentuais de retenção com base em critérios genéricos de abusividade ou equidade. Para Marcus Felipe Macedo, a redução continua possível em situações excepcionais, mas precisa estar ligada a elementos concretos do processo.
“O que o STJ reforça é que a intervenção judicial não deve substituir automaticamente o critério definido pelo legislador. Se houver abuso comprovado, a discussão é outra. Mas, quando a cláusula está clara, o contrato é posterior à Lei do Distrato e o empreendimento está em patrimônio de afetação, a retenção de até 50% tende a ser juridicamente válida”, avalia.
O entendimento tem impacto direto para incorporadoras, compradores e operadores do mercado imobiliário, pois contribui para maior previsibilidade nas relações contratuais. Também reforça a importância de que os contratos tragam informações claras sobre as consequências do distrato, especialmente no quadro-resumo e nas cláusulas que tratam de multa, retenção de valores e forma de restituição.
Para Marcus Felipe Macedo, a decisão não elimina o debate, mas ajuda a delimitar melhor os critérios aplicáveis. “A Lei do Distrato buscou dar objetividade a um tema que antes dependia muito da interpretação dos tribunais. O desafio agora é equilibrar proteção ao consumidor, cumprimento dos contratos e segurança jurídica para o mercado imobiliário”, conclui.