De acordo com pesquisa feita pela Ademi, o setor acumula quatro anos consecutivos de aumento nos negócios. A quantidade de lançamentos de imóveis expande 17% em 2020 e a alta no custo de construção e desabastecimento das obras são principais desafios. Previsão do setor para 2021 é um incremento de até 10% nas vendas, mantendo o ritmo de alta de 2020
Rígidos protocolos de segurança nos canteiros de obras da construção civil foram adotados de forma permanente desde o início da pandemia de Covid-19 em Goiás e em todo o país. O monitoramento da atividade e os impactos do coronavírus foram intensificados com avaliações e pesquisas semanais, que renderam um resultado inquestionável: índice de contaminação é quase zero: 0,2% segundo pesquisa realizada no final do mês de fevereiro (dados completos abaixo).
Todo este empenho e resultado, aliados às inovações tecnológicas que transformaram o mercado e muito otimismo, fizeram com que o mercado imobiliário de Goiânia passasse pelos 10 primeiros meses da pandemia com os pés no chão e agora colhe o resultado do seu empenho e determinação: o crescimento de 21,4% nas vendas de imóveis na Capital em 2020. O setor, agora, coleciona quatro anos consecutivos de aumento nas vendas, desde o ano de 2016.
Para se ter uma ideia, foram 8.238 imóveis comercializados em 2020, enquanto que, em 2019, esse número foi de 6.784 imóveis. Com as vendas aquecidas, houve aumento também na quantidade de lançamentos de imóveis, que cresceu 17% em 2020 diante de 2019: 2020 contabiliza 7.387 imóveis lançados contra 6.306 unidades de 2019. Este é considerado o maior volume de lançamentos desde o ano de 2013, quando foi lançado número de unidades similar (7.407 unidades).
Como as vendas foram maiores do que a quantidade lançada, o mercado registrou uma redução de 9% na oferta de imóveis: enquanto ao final de 2019 eram 9.329 imóveis de incorporadores à venda, no final de 2020 a oferta era de 8.478 imóveis, o menor patamar de oferta dos últimos 11 anos. Os números fazem parte da pesquisa da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), realizada pela Brain Inteligência Estratégica.
Um dos motivos atribuídos ao aumento das vendas está relacionado à queda nas taxas de juros dos financiamentos imobiliários. “Estamos no menor patamar de taxa de juros da história do país. A queda reduz significativamente o valor das parcelas dos imóveis, o que aumenta a demanda, uma vez que mais pessoas tem condição de comprar imóvel”, explica o presidente da Ademi-GO, Fernando Razuk.
Outro fator que contribuiu para o aumento nas vendas de imóveis foi o fato das pessoas estarem mais tempo dentro de casa na pandemia. “Com a pandemia, as pessoas passaram a ficar mais tempo em casa e perceberam a necessidade de comprar imóvel maior ou mais atualizado para oferecer mais conforto para a família”, diz.
Assim, com mais tempo dentro de casa, surgiram também novas necessidades, como o home office, uma grande necessidade que agora se tornou realidade. As pessoas, aponta o presidente da entidade, perceberam o quanto é importante ter um apartamento com sala bem ventilada e iluminada. Lazer completo também passou a ser essencial, uma vez que equipamentos de lazer como clubes e shoppings têm sido evitados pela maioria. “Alguns imóveis de luxo agregaram até piscina nos apartamentos para que os clientes tivessem a sensação de morar em ‘casa’, mas sem ter de enfrentar o trânsito dos condomínios fechados. Tudo isso impactou na alta das vendas, que chamamos de ‘upgrade’, ou seja, buscaram imóveis maiores e ou mais atualizados”, explica Razuk.
O aumento de negócios para investidores também contribuiu para o crescimento nas vendas. Com a queda da taxa Selic para 2% ao ano, aponta o presidente da Ademi-GO, as aplicações financeiras de menor risco, como CDBs e fundos lastreados em DI, passaram a ter baixo rendimento ou até mesmo resultados negativos, uma vez que a inflação está acima de 4% ao ano. De outro lado, as aplicações de maior risco, como bolsa de valores, têm oscilado muito em função do cenário de incertezas e provocado possibilidade de grandes perdas.
“Aqueles que entendem de investimentos perceberam que o imóvel, além de ser um investimento seguro e sem grandes mudanças, passou a ser extremamente rentável, uma vez que um aluguel costuma variar entre 0,5% a 1% ao mês. Ou seja, o investimento em imóvel pode alcançar até 12% ao ano de aluguel, além da valorização do imóvel, proporcionando rentabilidade muito superior aos 2% ao ano da taxa Selic”, detalha Razuk, ao ressaltar que os mais atentos perceberam que existe grande tendência de valorização imobiliária função do aquecimento do mercado e da alta no custo de construção, que impactará diretamente o preço dos imóveis nos próximos meses. “Para quem está pensando em comprar imóvel, este é o melhor momento. Além de aproveitar as condições de pagamento facilitadas, quem comprar agora ganhará também com a valorização imobiliária dos próximos meses/anos”, afirma.
Razuk avalia que 2020 foi um ano positivo para o mercado, apesar de grandes desafios enfrentados, como o caos vivido nos meses de abril e maio, com quedas nas vendas praticamente a zero frente à insegurança dos consumidores com a pandemia, que adiaram a decisão de compra, e também em função dos decretos do governo do Estado, que fecharam os stands de vendas, imobiliárias e paralisaram as obras “O fechamento dos estandes de vendas, de imobiliárias e a paralisação das obras em função de decretos do governo do Estado também prejudicaram muito os negócios desse mercado. Porém, em junho, o ritmo de venda se recuperou de forma intensa e as incorporadoras retomaram os lançamentos, que foram muito bem sucedidos”, compara. “As vendas, a partir de então, continuaram aquecidas até o final do ano”, completa.
No segundo semestre, um outro grande desafio impactou o mercado imobiliário: o fornecimento de materiais para as construções. Os custos dos itens utilizados nas obras dispararam e muitos fornecedores não estavam tendo disponibilidade de produtos para atender à demanda. “Indústrias de materiais tiveram redução na produção em função de decretos governamentais que exigiam sua paralisação. Essa dificuldade no recebimento de materiais tem impactado o andamento do cronograma das obras e também gerou uma disparada no preço dos materiais, que registrou uma alta significativa”, destaca.
O aumento no custo dos materiais também se deu à variação do câmbio: produtos que são commodities, como aço, tiveram reajuste considerável em reflexo à alta do dólar, de 14,5% em setembro último e continuaram subindo. O último reajuste preço do aço ocorreu em fevereiro de 2021, já acumulando alta acima de 30%. Itens importados, como elevadores e cobre, também sentiram o impacto da alta da moeda estrangeira. O PVC teve reajuste de 73,6% e, o cimento, aumento de mais de 32%. Segundo algumas construtoras, até mesmo o bloco cerâmico chegou a ter alta de aproximadamente 40% no segundo semestre de 2020.
Regiões
Os bairros mais valorizados de Goiânia são os setores Bueno, Marista e Oeste, onde o preço médio do metro quadrado está acima de R$ 6 mil/m2, o que justifica serem os locais mais desejados da capital. Outro setor entre os mais queridinhos é o Jardim Goiás, que não aparece na pesquisa por possuir uma oferta quase zero de imóveis novos. “A tendência é que o preço dos imóveis nesses bairros continue aumentando rapidamente nos próximos anos em função do aquecimento do mercado, num cenário de alta demanda e baixa oferta. Além disso, outros fatores também forçarão o dos preços dos imóveis, como, por exemplo o aumento no custo de construção e até mesmo uma provável restrição de construção nesses bairros com o novo Plano Diretor de Goiânia que deve ser aprovado em 2021”, explica Razuk.
Um outro ponto identificado pela pesquisa foi o significativo número de lançamentos de apartamentos de 1 e 2 dormitórios em 2020. De acordo com o presidente da Ademi-GO, esta é uma tendência em todas as grandes cidades e, diante da taxa de juros baixa, esses modelos se destacam como excelente alternativa de investimento para locação, apresentando boa perspectiva de rentabilidade para investidores.
Desafios
Com os custos em alta e com falta de materiais, a Ademi-GO alerta que os empreendedores deverão, necessariamente, aumentar os preços, uma vez que os valores de vendas atuais não viabilizam novos empreendimentos. Segundo o presidente da entidade, os incorporadores locais vêm trabalhando há alguns anos no limite do que é viável. Com a alta nos custos de construção, será necessário repor os preços de vendas dos imóveis, para que os empreendimentos se tornem viáveis. “Os empreendedores também deverão controlar muito bem seus custos. As compras de materiais deverão ser programadas com maior antecedência para que a falta de insumos não prejudique o cronograma de obras”, alerta Razuk. Para evitar problemas de atrasos, a entidade aconselha ao comprador de imóvel sempre priorizar a compra de empresas profissionalizadas e que apresentem as melhores práticas de gestão, características comuns dentre as empresas associadas da entidade.
Um outro alerta: empreendedores de baixa renda terão desafio ainda maior, uma vez que o programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida) define o preço máximo de venda dos imóveis enquanto o custo de construção aumentou significativamente. “Muitos empreendimentos voltados para a população de baixa renda ficarão inviabilizados. Para voltar a ter volume significativo de lançamentos para esta parcela da população, será fundamental o Governo Federal elevar o valor de venda dos imóveis dentro do programa ou que sejam criados, pelo Governo Estadual e/ou Municipal, programas de incentivo para a construção desse tipo de moradia”, observa Razuk.
Futuro
Para 2021, as perspectivas para o mercado imobiliário continuam boas, uma vez que os fatores que fizeram ocorrer o ‘boom’ nas vendas de 2020 devem permanecer. A expectativa é que os juros continuem em baixa e, consequentemente, as vendas devem se manter em alta. O crescimento de vendas esperado para 2021 é de 10%. Segundo o Relatório Focus, emitido pelo Banco Central, a aposta de economistas é que a Selic fique em 3% ou 3,5% ao ano no final de 2021, o que, segundo Razuk, ainda é muito baixo, quando comparado com todo o histórico do Brasil
Já o volume de lançamentos imobiliários deve crescer em relação a 2020, uma vez que os empresários estão enxergando boa perspectiva para o mercado e, já neste início de 2021, estão em andamento pelo menos seis lançamentos imobiliários em Goiânia. “Nos anos do grande ‘boom’ imobiliário brasileiro, os imóveis em Goiânia chegaram a se valorizar 20% em um ano. De 2014 até atualmente, essa valorização ficou em torno de 5% ao ano. A Ademi-GO acredita que essa valorização deva se intensificar ainda mais nos próximos meses e anos, uma vez que diversos fatores da conjuntura atual devem contribuir para a aceleração da valorização dos imóveis”, aponta o presidente. “E, com o mercado aquecido (demanda alta), a oferta de imóveis em Goiânia é a menor dos últimos 11 anos. Com demanda alta e oferta baixa, a tendência de valorização é natural”, aponta.
É possível que a alta dos preços dos materiais de construção possa manter o ritmo crescente e, consequentemente, continuar impactando diretamente no preço dos imóveis. As obras em andamento repassarão este reajuste para manter a margem e os lançamentos necessariamente terão um preço maior. “Juntando-se a todos estes fatores temos ainda a aprovação do novo Plano Diretor de Goiânia no ano de 2021, no qual devem ser colocadas algumas restrições para o adensamento nos bairros mais consolidados. Caso isso se confirme, podemos ter uma redução da oferta de imóveis nos setores mais desejados e, consequentemente, um aumento nos preços”, adianta Razuk.
Para quem está pensando em adquirir imóvel, seja para melhorar a qualidade de vida ou como alternativa de investimento seguro e rentável, este é o melhor momento para comprar: vai aproveitar as boas condições de pagamento e ganhar com a valorização imobiliária dos próximos meses/anos.
Decreto 1.646-2021 da Prefeitura de Goiânia
Com o novo decreto da Prefeitura de Goiânia, que determinou o fechamento parcial das atividades econômicas na capital, Ademi-GO busca interlocução para que a atividade tenha autorização de retomar as atividades no estado, que está suspensa diante de decreto da Prefeitura de Goiânia que começou a vigorar nesta segunda-feira, dia 1º de março. O pedido é que a indústria da construção seja considerada como de natureza essencial, conforme previsão do Decreto Federal nº. 10.342 de 07.05.2020, em razão do relevante interesse social envolto sobre tal atividade.
“Temos plena convicção que, enquanto nossos trabalhadores estiverem sob os nossos cuidados, será melhor para toda a sociedade, uma vez que as obras não geram aglomeração e nossas obras têm protocolos muito bem definidos, que desde o início da pandemia e que têm dado resultados positivos”, pontua o presidente da Ademi-GO, Fernando Coe Razuk. Esses trabalhadores, argumenta, enquanto estiverem em casa, se encontrarão com a família, farão festas e até mesmo ‘bicos’ para ganhar o sustento e, aí sim, com grande risco de propagação da Covid-19.
Segurança sanitária nos canteiros de obra
A Abrainc, desde o início da pandemia, acompanha semanalmente quase 900 obras espalhadas por todo o Brasil. A amostra da 44ª pesquisa da Abrainc, realizada nos dias 24 e 26 de fevereiro, representa grande parte das maiores empresas do setor no país: a quantidade de trabalhadores ativos nos canteiros de obras é de 71 mil e o número de obras paradas aumentou para oito devido às paralisações em Araraquara. O levantamento aponta que, dos 71 mil funcionários ativos, o número de recuperados é de 5.859 (8,2%); os casos suspeitos ativos são 319 (0,4%) e infectados ativos, 116 (0,2%). No momento, há um 1 caso de internação hospitalar e o número acumulado de óbitos é de 11 (0,01%).
Protocolo
Desde o início da pandemia, a Ademi-GO reforçou às associadas e ao mercado imobiliário em geral as orientações para um trabalho seguro e responsável em tempo de Covid-19. Entre elas estão o escalonamento de horário dos trabalhadores para evitar aglomeração na chegada e evitar deslocamentos nos horários de pico, além da aferição de temperatura dos colaboradores na chegada e ao longo da jornada diária do trabalho, disponibilização de álcool gel em diversos locais da obra e o uso de máscaras durante toda a permanência no canteiro de obras.
A idade média dos trabalhadores em canteiro de obra é de 35 anos, portanto, fora do grupo de risco Os profissionais também são advertidos para evitar cumprimentos sem abraços ou apertos de mão e, a todo momento, lavar as mãos e fazer uso do álcool em gel. Os refeitórios são ventilados e a refeições são realizadas de forma escalonada, em diversos pequenos grupos e com distanciamento entre os profissionais.
Os equipamentos e instrumentos são higienizados com frequência e o uso dos elevadores é feito de forma controlada para evitar aglomeração. “As nossas obras não geram aglomerações. As frentes de serviços acontecem espalhadas por toda a obra, em diversos pavimentos, em diferentes cômodos. As obras são extremamente ventiladas. Por estes motivos, e em função dos rígidos protocolos das nossas obras, a Ademi-GO não entende como sendo necessário envolver o setor na paralisação proposta pelo poder público municipal”, destaca Razuk.
Reduzir a circulação na cidade é importante para o controle da pandemia. Hoje, a grande maioria dos trabalhadores das construções já possui condução própria, especialmente motos. Porém, como medida para minimizar a exposição dos profissionais, a Ademi-GO sugere que, ao invés da paralisação das obras, que a prefeitura avalie os riscos da atividade e sua importância social. “Temos convicção de que nossos trabalhadores estão seguros em nossas obras. Entendemos que o risco de contaminação está na casa de cada um deles, nos momentos de encontros que ainda são promovidos, principalmente quando não estão no trabalho. Facilitar o deslocamento e evitar o contato com outras pessoas através de transporte próprio das empresas é um caminho que utilizamos. Sugerimos então que, nos momentos mais críticos da pandemia, as próprias construtoras forneçam transporte àqueles trabalhadores que não tiverem condução própria”, sugere Razuk. “Será um transtorno e custo adicional aos construtores, mas entendemos ser uma contribuição necessária do setor ao controle da pandemia, e para um menor impacto econômico e social, mantendo o sustendo dos trabalhadores de menor poder aquisitivo.”